Законодательное регулирование ипотечных отношений в Беларуси
После этого в парламентской комиссии законопроект был серьезно доработан к рассмотрению во втором чтении. Учтены мнения белорусских и зарубежных экспертов, предложения и замечания государственных органов, граждан нашей страны. В результате правовой документ приобрел завершенность и согласованность с законодательством Республики Беларусь.
В ходе доработки законопроекта к рассмотрению во втором чтении не были затронуты его концептуальные предложения, а лишь внесены поправки в части согласования его норм с гражданским и хозяйственным процессуальным законодательством, детально отработана терминология. Проект также дополнен нормами Указа Президента Республики Беларусь от 12 января 2007г. №20 «Об особенностях передачи земельных участков, находящихся в частной собственности, в ипотеку для получения банковского кредита». Его рассмотрение во втором чтении планируется на весенней сессии в мае 2007г.
Прокомментировать законопроект мы попросили депутата Палаты представителей Национального собрания, заместителя председателя Постоянной комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Галину Владимировну Полянскую.
Повысить доступность жилья
Основная цель, стоящая во главе угла создания системы ипотечного кредитования, – это обеспечение доступности жилья широким слоям населения. В настоящее время в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий стоит порядка 570 тысяч семей. Они строят жилье с господдержкой – это и льготная система кредитования, и невысокая по сегодняшним меркам стоимость квадратного метра, и др. Те, кто не подпадает под эту категорию, но хочет при этом улучшить свои жилищные условия, остается «за бортом» данных мер. В то же время коммерческое жилье стоит достаточно дорого, и немногие в состоянии сразу выплатить стоимость квартиры. В таких случаях граждане должны брать кредит. Наиболее развитой системой кредитования на сегодняшний день является та, при которой возвращение кредита гарантируют два поручителя. Однако в последнее время появились банки, работающие под залог приобретаемого недвижимого имущества. В целом же система ипотечного кредитования предусматривает, что кредит можно будет брать под любую недвижимость, что, естественно, значительно расширит возможности граждан (Россия в этом вопросе пошла дальше: там есть понятие ипотечного ломбарда, позволяющая заложить, например, квартиру близких родственников).
Совершенствовать банковскую систему
На сегодняшний день условия кредита диктует, по большому счету, выдающий его банк. С принятием нового документа все участники ипотеки, в т.ч. банки, будут работать в рамках Закона Республики Беларусь, подчиняясь единым юридическим нормам, что, несомненно, должно способствовать регулированию банковских отношений, совершенствованию системы в целом.
В проекте Закона определено понятие ипотеки и основания ее возникновения, предмет ипотеки; даны понятия залогодателя и залогодержателя; регламентирован порядок определения стоимости имущества, являющегося предметом ипотеки; оговорены форма и содержание договора об ипотеке. Отдельная глава посвящена именной ценной бумаге – закладной (содержанию, вопросам перехода прав, государственной регистрации). Развитие системы ипотечного кредитования, в т.ч. «правила игры» закладной, будут, в свою очередь, стимулировать работу рынка ценных бумаг (находящегося у нас пока «в зачаточном» состоянии). Как сообщила Г.В.Полянская, именно на этом вопросе был сделан акцент в ходе круглого стола «Законодательное регулирование ипотечных отношений в Беларуси.
Международный опыт и перспективы развития ипотеки в Республике Беларусь», организованного в марте Постоянной комиссией по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Палаты представителей Национального собрания совместно с Германским фондом международного правового сотрудничества. Как прозвучало в выступлениях представителей Белросбанка, российский банк (филиалом которого он является) не только успешно работает по этой системе, но и динамично развивается. Это свидетельствует о том, что данная система оправдывает себя и имеет перспективы в Беларуси.
Развивать строительную отрасль
Еще одним итогом внедрения системы ипотечного кредитования, по мнению Г.В.Полянской, станет развитие строительной отрасли. Как известно, в настоящее время здесь наблюдается значительный износ основных фондов, нехватка строительных материалов, что не может не отражаться на стоимости строительства (и, следовательно, квадратного метра жилья). Развитие ипотеки сделает возведение жилья доступным более широким слоям населения. В свою очередь, рост конкуренции между предприятиями и организациями отрасли станет мотивацией для получения кредитов и привлечения инвестиций для модернизации производства. Говоря о строительной отрасли, нельзя забывать о кадровом вопросе. По признанию Г.В.Полянской, ее, как бывшего декана архитектурного факультета БНТУ, порадовало то внимание, которое уделил вопросу подготовки профессиональных кадров, в частности, среднего звена – рабочих, Глава государства в ежегодном послании Национальному собранию Республики Беларусь. Рост объемов строительства жилья здесь также должен сыграть положительную роль.
С внедрением ипотеки прибавится работы и у проектировщиков. Насыщение рынка жилья приведет к тому, что человек будет выбирать не только метраж, но и район, конкретный дом. Конкуренция станет мотивацией для ухода от индустриальной безликости, дав импульс созданию архитектуры, интересной как в плане образности, так и по планировочным решениям.
Закон «Об ипотеке» - это только начало
Законопроект «Об ипотеке» - начало системы ипотечного кредитования. Один документ работать не может: к нему необходим Закон «О стройсбережениях». В интервью мы рассматривали ситуацию, при которой человек закладывает недвижимость. А что делать тем, кому нечего закладывать либо нет денег на первый взнос? Поэтому система стройсбережений является неотъемлемой частью ипотечного кредитования. Причем, по убеждению нашей собеседницы, она не только способствует накоплению в течение 5-7 лет средств на первый взнос, но и получению процентов от банка. А в идеале человек может также рассчитывать на определенную премию, которой государство поощрит его желание улучшить жилищные условия. Кроме того, на протяжении того времени, что человек совершает стройсбережения, он рекомендует себя банку, демонстрируя свою дисциплину и платежеспособность. После того как первый взнос будет накоплен, банк, проверив гражданина, как говорится, «со всех сторон», может предоставить ему ипотечный кредит. Да и условия по договору могут быть таковы, что помогут решить человеку проблему ипотечного кредитования в оптимальном режиме.
Однако самой важной составляющей в этой области должен стать Жилищный кодекс. Как пояснила Галина Владимировна, документы, появившиеся в промежутке между старым и новым вариантами, решают только отдельные моменты. В новый Жилищный кодекс должен войти широкий спектр вопросов, обеспечивая тем самым комплексное решение проблемы. Особое значение он будет иметь для развития системы ипотечного кредитования, т.к. в нем, в частности, будет оговорен весьма серьезный момент. Так, по старому Жилищному кодексу банк, если человек не погашает задолженность (хотя, как показывает российский опыт, такой процент минимален), не может выселить его из жилища, являющегося предметом договора. Новый документ изменит ситуацию. При этом в каждом конкретном случае решение будет приниматься с учетом уплаченной суммы и индивидуальных обстоятельств должника.
Кроме того, в связи с тем, что в законопроекте «Об ипотеке» фигурирует такая ценная бумага, как закладная, его принятие повлечет изменение законодательства в отношении рынка ценных бумаг.
Выводы и перспективы
По мнению Г.В.Полянской, ипотеку надо рассматривать как положительную составляющую жилищной политики нашего государства. Это доказывает опыт других стран (например, послевоенной Германии). В то же время на освоение этого нового для нас направления потребуются годы, в течение которых, как уже говорилось, будет совершенствоваться законодательство, нарабатываться отечественная практика – ведь, несмотря на общие тенденции, каждое государство имеет свою специфику развития.
Порой высказывается закономерное мнение, что с появлением ипотечного кредитования увеличится стоимость квадратного метра. Возможно, считает Галина Владимировна, но лишь на начальном этапе. Затем бурный рост жилищного строительства неизбежно приведет к возможности прогнозирования динамики роста цен на рынке и их дальнейшей стабилизации.
Поэтому сегодня и ведется активная работа над проектом Закона «Об ипотеке». «Это только маленький шаг вперед, который, если мы на него решимся, повлечет за собой и последующие, - уверена Г.В.Полянская. - А это уже серьезно».
В ходе весенней сессии во втором чтении принят Закон Республики Беларусь «О внесении дополнений и изменений в некоторые кодексы Республики Беларусь по вопросам ответственности за нарушения в сфере долевого строительства многоквартирных жилых домов», сообщила в заключение Г.В.Полянская. Законопроект определяет, какую ответственность несет застройщик перед дольщиком.
Подготовила Ольга Брянцева, «Республиканская строительная газета»
| < Предыдущая | Следующая > |
|---|