Николай Власюк

В пригороде жить лучше. Бегство из города, или дезурбанизация. По сравнению с суетой большого города и жизнью в бетонных многоэтажных этажерках образ современного жилья со всеми удобствами в экологически чистом месте, вблизи леса или водоема, в хорошей транспортной доступности весьма привлекателен, особенно для большой семьи. К тому же безопаснее в условиях современных пандемий, да и удаленный доступ позволяет работать на расстоянии. Поэтому сегодня вновь заговорили о вопросах дезурбанизации, и переезд в пригород становится модным направлением для активного молодого поколения, в том числе в мегаполисах.

В 2021–2022 гг. по заданию Брестского облисполкома институтом УП «БЕЛНИИПГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА» разработан градостроительный проект «Схема пригородной зоны города Бреста» (договор № 33.20). Схема является градостроительным проектом специального планирования с расчетным сроком (полное освоение) – 2035 г.

В пределах пригородной зоны должно быть обеспечено устойчивое и взаимосогласованное развитие самого города и прилегающих к нему территорий и населенных пунктов. Можно сказать, что впервые Брест получил обоснованные границы пригородной зоны.

Концепция развития пригородных поселков «Усадебный пояс». Брест всегда считался комфортным городом с бульварами, парками и лидировал среди областных центров по количеству жителей, проживающих в частном секторе. Однако после присоединения в 2000-х гг. к городу территорий прилегающих деревень Козловичи, Катин Бор, Старые Задворцы и Гершоны он столкнулся со сложностью доведения их до качественного уровня современных городских требований. С 2012 г. в Бресте перестали выдавать свободные участки для нуждающихся, и уже при утверждении нового генерального плана в 2019 г. численность очередников стала более 5000 семей. Решение данного вопроса было предложено в Стратегии пространственного развития (2019), которая предполагала, с одной стороны, остановить увеличение, разрастание административных границ города по сравнению с предыдущим генеральным планом и эффективно, более плотно застраивать имеющиеся городские участки блокированной и многоквартирной застройкой. С другой стороны, было предложено активно осваивать пригородную зону, развивая «усадебный пояс» вокруг города и вдоль транспортных коридоров.

Вставка:

Основные показатели

Площадь территории, включенной в пригородную зону города Бреста, ориентировочно составляет 136,8 тыс. га (без городских населенных пунктов).

Население  Бреста – около 339,5 тыс. человек.

Численность населения пригородной зоны на начало 2020 г.:

• всего (без  Бреста) – около 54,2 тыс. человек;
• сельского – около 40,2 тыс. человек;
• городского (без  Бреста) – около 14 тыс. человек.

Перспективные участки. В настоящее время в Бресте на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоят 25 472 человека, в т.ч. 5 379 – на получение земельного участка, в Брестском районе на его получение зарегистрирован 3 461 человек (на 01.04.2022).

Удовлетворение потребности жителей в территориях для индивидуального и блокированного жилищного строительства генпланом Бреста предполагалось не только за счет площадок в городе-спутнике Жабинке, но и за счет свободных от застройки территорий в черте сельских населенных пунктов пригородной зоны.

Проектом пригородной зоны Бреста определены территориальные резервы в границах сельских населенных пунктов для усадебного жилищного строительства в интересах города-центра и сельской местности пригородной зоны.

Общая площадь выявленных для доосвоения площадок составила около 1,6 тыс. га, что полностью обеспечивает имеющийся дефицит земельных участков. На территории Бреста в пределах существующей городской черты выявлено еще 0,418 тыс. га земель для усадебного и блокированного строительства.

Из общего числа выбрано 36 сельских населенных пунктов, имеющих площадки для доосвоения. Из них 25 расположено в Брестской части пригородной зоны, 11 – в Жабинковской. Это населенные пункты, имеющие удобные автодорожные, железнодорожные транспортные связи с Брестом и Жабинкой (рис. 1).

Из числа выбранных для доосвоения площадок в населенных пунктах Брестской части ПЗ намечен ряд приоритетных для освоения площадок. Они расположены в ближайшем окружении областного центра – не далее 10 км от городской черты (рис. 2). Все площадки расположены в освоенной части населенных пунктов, удобно связаны с городом сетью автодорог. В большинстве из них имеются объекты социальной и инженерной инфраструктуры, что немаловажно на начальном этапе освоения площадок. К ним относятся:

• в Мотыкальском сельсовете – д. Ковердяки, д. Скоки;
• в Тельминском сельсовете – д. Малые Косичи, д. Тельмы-1;
• в Мухавецком сельсовете – д. Подлесье Каменецкое, д. Каменица Жировецкая;
• в Знаменском сельсовете – аг. Страдечь, д. Прилуки;
• в Чернавчицком сельсовете – д. Козловичи;
• в Чернинском сельсовете – аг. Черни, д. Большая Курница.

Общая площадь приоритетных (первая очередь) для освоения площадок составила более 400 га.

Рис. 1. Изохроны транспортной доступности города. Проект пригородной зоны Бреста. УП «БЕЛНИИПГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА», 2022

Рис. 2. Наличие свободных площадок в пределах черты сельских населенных пунктов. Проект пригородной зоны Бреста. УП «БЕЛНИИПГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА», 2022

Требования комплексной застройки. Параллельно с вопросами размещения участков необходимо обратить внимание на современный комплексный подход и регламенты архитектуры и застройки. Важно говорить в целом о культуре застройки. К сожалению, сложившиеся усадебные поселки в регионах страны редко обладают архитектурной эстетикой. Как правило, не лучшим образом общую культуру застройки характеризуют разнообразные по высоте, материалу, светопрозрачности и цвету ограждения, отсутствие стилистики домов, пестрящие разнообразием цвета и фактуры кровли, несоблюдение отступов от красных линий и хаотичное размещение хозяйственных построек.

Чтобы предотвратить беспорядоченное застраивание доосваиваемых территорий населенных пунктов необходимо вести строительство после разработки архитектурных концепций и совмещенных проектов генерального и детального планирования. При едином застройщике проще добиться соблюдения общей архитектурной концепции.

Перед выделением участков под жилищное строительство необходимо обеспечить комплексную подготовку территории с прокладкой необходимых инженерно-транспортных коммуникаций. Это серьезные бюджетные либо инвестиционные вложения, поэтому дешевым такое жилье не назовешь.

Интересным опытом и примером может служить строительство поселков эконом-, комфорт- и бизнес-класса (по аналогии с Российской Федерацией). Фактор определения класса зависит от механизма предоставления участка, удаленности от областного центра, близости транспортной и инженерной инфраструктуры, природных комплексов (лес, река, озеро), а также от наличия или отсутствия единого стиля застройки, оригинальных, современных архитектурных решений, размера участков, ширины улиц и проездов, наличия парковых зон, плотности застройки, социальной и бытовой инфраструктуры, благоустройства.

Размер земельного участка при усадебном доме в сельских населенных пунктах пригородной зоны может достигать 0,15 га. На участках доосвоения предлагается размещать преимущественно малоэтажную жилую застройку высоких потребительских качеств. В качестве примеров могут служить районы комплексной застройки Малиновка, Стимово, застройка по ул. Высоковской, Скандинавское предместье в  Бресте.

Рис. 3. Примеры  комплексного освоения жилой застройки в Бресте. Районы комплексной застройки  Стимово, Малиновка

Рис. 4. Пример  комплексного освоения жилой блокированной застройки в Бресте. Скандинавское предместье

Для комплексности и ансамблевости застройки в рамках архитектурной концепции определяется стилевое и архитектурно-планировочное решение. В регламентах предлагается обозначать требования к жилому дому, хозпостройкам (цвет кровли, отделка фасада, этажность, вид и высота ограждений, озеленение). Приоритет должен отдаваться усадебной застройке со средним участком 8–12 соток, примерно 15–20% – многоквартирной малоэтажной застройке (рис. 5) и еще 15–30 % – блокированной застройке с участками 2–8 соток. В поселках для нуждающихся предлагается увеличить процент блокированной застройки для удешевления строительства инфраструктуры и реализации единой концепции застройки.

Размещение нового жилищного строительства должно непременно сопровождаться соответствующим развитием сферы услуг, формированием полноценных комплексов обслуживания соответствующего уровня.

В населенных пунктах пригородной зоны необходимо предусматривать повышение уровня инженерного оборудования и транспортного обеспечения территории для создания комфорта проживания и отдыха населения, а также снижения нагрузки на природный комплекс проектируемой территории.

Рис. 5. Концепция квартальной малоэтажной многоквартирной и блокированной застройки в д. Ковердяки. Пригородная зона г. Бреста. Проектировщик – ОАО «Брестпроект», заказчик – УП «УКС Брестского района», 2022 г.

Механизм реализации. Строительство поселков предлагается вести по двум направлениям:

• строительство поселков (кварталов) для нуждающихся, где застройщиком выступают УКСы;
• долевое строительство, комплексное освоение территории (через аукцион).

Согласно действующему законодательству граждане, состоящие на учете нуждающихся, могут улучшить жилищные условия путем строительства жилого помещения в составе многоквартирного жилого дома и блокированных жилых домах либо путем строительства индивидуального жилого дома.

В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г. № 473 «О долевом строительстве» на строительство жилья горрайисполкомы, администрации районов выдают гражданам направления на заключение договоров создания объекта долевого строительства. После чего граждане обращаются к застройщику, заключают соответствующий договор, который в установленном порядке регистрируется. Затем дольщики, имеющие право на предоставление государственной поддержки на строительство жилья, обращаются с необходимыми документами и заявлением в соответствующий местный исполнительный и распорядительный орган.

Если граждане желают улучшить свои жилищные условия путем индивидуального жилищного строительства, то, согласно Положению о едином порядке учета граждан, желающих получить земельные участки для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30 декабря 2011 г. № 1781, они обращаются в соответствующий исполнительный и распорядительный орган по месту, где желают получить земельный участок. По мере формирования земельных участков в соответствующих населенных пунктах, обеспеченных минимальной инженерной и транспортной инфраструктурой, данные участки распределяются в порядке очередности исходя из последовательности  включения в единый список граждан, желающих получить земельные участки. Также земельные участки могут быть предоставлены по результатам аукциона. Для формирования участков на аукцион (долевое строительство) разрабатывается градостроительный паспорт на территорию с указанием регламентов застройки. Строительство ведется по согласованному проекту.

После предоставления земельного участка и оформления правоустанавливающих документов граждане, имеющие право на получение господдержки, обращаются в соответствующий горрайисполком, администрацию районов Бреста по вопросу ее получения.

Многодетным семьям, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и включенным в установленном порядке в списки, земельные участки для строительства и обслуживания жилых домов предоставляются вне очереди с учетом последовательности включения таких семей в списки.

По состоянию на 1 января 2022 г. на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоят 76 572 семей, в том числе 7 789 многодетных семей (в  Бресте состоят всего 25 472 семей, в том числе 1 301 – многодетная, в Брестском районе состоят 2 111 семей, в том числе 385 – многодетных).

Комплексная реализация данной концепции позволит:

• решить проблему с очередниками и нуждающимися в жилье в областном центре и в его пригородной зоне;
• улучшить архитектуру пригородных поселков и качество среды проживания жителей, вести комплексное освоение пригородных поселков «усадебного пояса», улучшить культуру строительства;
• за счет средств от коммерческой продажи участков с аукционов произвести строительство инфраструктуры для семей, нуждающихся в улучшении жилищного вопроса.